Una de las opciones financieras más importantes que podemos tomar es la compra de una casa. Durante años se ha mantenido la creencia de que "Debes hacerte de un patrimonio" pues representa el punto más alto de la realización personal; sin embargo, el aumento de las ciudades también tiene el costo de vivir en ellas. Tan solo desde el 2016, los precios de los bienes inmuebles aumentan un 7,42% según el Índice SHF de Precios de Vivienda, lo que inevitablemente nos lleva a la siguiente pregunta: ¿comprar una casa es realmente la mejor manera de invertir nuestro dinero?

Hay quien dice que es igual a desperdiciar dinero. La realidad no es así de drástica. El pago de una renta cubre nuestro derecho temporal de ocupar una vivienda, así que hay que asegurarse de que el dinero a la basura sea el equivalente a pagar por cualquier transporte, público o privado, en lugar de comprar un automóvil también lo es.

La decisión de comprar o retener debe ser congruente con la situación y el estilo de vida de cada persona, y los pro y contras de cada opción deben ser evaluados antes de decidir.

Basar nuestros argumentos en la seguridad financiera que otorga la adquisición de una propiedad no es necesariamente acertado, porque asumes que en un futuro para tu familia es más valioso tener una casa cuyo valor inicial era de cuatro millones de pesos que tener la misma cantidad en el banco y la libertad de invertirlos como mejores les convenga.

De hecho, manejado de manera adecuada, una persona que renta puede generar el mismo o incluso mayor patrimonio que una persona que opta por comprar, pero esto dependerá de los factores como el precio de la renta del inmueble, del porcentaje de enganche que esta persona podría desear a la compra del mismo, que de hecho se realiza o no se ahorra en algún vehículo de inversión, entre otros.

Vamos por partes: para determinar qué es lo mejor financieramente, si comprar o rentar, es necesario entender que el pago de la mensualidad de un crédito hipotecario está formado por dos partes: la que abonas al capital y la que se va al pago de intereses. En el caso de la renta de un inmueble, el pago mensual únicamente consiste en el pago de su renta, por lo que, en caso de obtener una renta menor a la mensualidad de un crédito hipotecario, usted tiene la posibilidad de invertir la parte que no abonas a los intereses en alternativas que generen rendimientos.

Como precio adicional, existe un principio económico llamado Proporción de precio a la renta que puede servir como punto de referencia para determinar si, en cierta zona, es mejor alquilar o comprar. Este se calcula con la relación entre los precios de una vivienda y la renta anual de la misma.

Calcular esta relación es bastante simple, básicamente hay que dividir el precio de venta entre la renta anual del inmueble en cuestión. La teoría del precio a la relación de alquiler nos dice que, si el resultado es mayor a 20, es mucho más conveniente que comprar, y si es menor a 15, debes aprovechar la oportunidad de comprar. Si la cifra se encuentra entre 16 y 19, puede que haya otros puntos como el tiempo que planeas vivir en ella, los intereses de tu hipoteca, etc.

Hagamos los números con un departamento en la Colonia del Valle con un valor de 4 millones de pesos y una renta mensual de $ 15,000 aproximadamente.

El ratio es de 22.22, según el gusto, según esta teoría, es más conveniente rentarlo que comprarlo. ¿Por qué? Porque cuanto mayor sea el cociente del mar, la vivienda que está comprando hoy tendrá un futuro más grande para la valuación de la pena que esté pasando por ella.

Ahora comprobemos esta teoría con más números:

Pedro quiere comprar el departamento del ejemplo anterior, pero solo tiene dinero suficiente para pagar un enganche del 15% del valor del inmueble, por lo que adquirirá un crédito de $ 3,400,000 que pagará a 25 años con una tasa real anual del 10%. De este modo, Pedro paga mes con $ 30,896 pesos. Es decir, al final del crédito había pagado $ 9,268,747 por ese departamento sin contar el enganche, esto es más del doble del valor original.

Si Pedro decidiera rentar en lugar de comprar, podría destinar $ 15,000 mensuales al pago de renta, mientras que los $ 15,895.83 se podría invertirlos, y dependiendo del instrumento en que estaría disponible en las posibilidades de pagar esos 4 millones de pesos de contado.

Así que, en los niveles, tiene sentido considerar el resto del dinero en un vehículo alterno. Esta inversión podría ser el Mercado de Valores, un Plan Personal para el Retiro ("PPR"), aportaciones voluntarias a tu Afore o un Fondo de Inversión. Hay que tomar en cuenta que, si decide comprar ese departamento, puede perder la oportunidad de obtener los beneficios de las opciones de inversión antes de hablar.

Por otro lado, Ana está evaluando las mismas opciones, por $ 15,000 o comprar un departamento de $ 1,500,000. El ratio nos da 8.33, indicándonos que es mejor comprar. Y la mensualidad de su crédito hipotecario, suponiendo un enganche de 15% y una tasa de 10% a 25 años, sería de $ 11,585, por lo que estaría incluso ahorrando dinero mensualmente al hacer los pagos de su crédito.

Vale la pena analizar detenidamente todas nuestras opciones antes de comprar o alquilar una casa. No hay ninguna respuesta absoluta sobre qué es mejor, todo depende del conjunto de situaciones que rodean tu decisión, cómo el valor de la vivienda, el monto del interés, la plusvalía posible, el monto del crédito, las tasas de interés, el tiempo que planeas vivir en cada lugar, tu situación familiar, entre muchas otras. Mi consejo es que inviertas tu dinero en la forma más inteligente posible, buscando opciones que te generen un patrimonio de mayor valor o rendimientos en un producto de inversión y que te asegure un mejor futuro financiero. La pregunta que debemos hacernos siempre es:

¿Qué activo genera una mayor plusvalía para mí a 20 años?

 

Fuente: Forbes.